上周末，中共中央政治局召开会议，研究2018年经济工作，提出“加快住房制度改革和长效机制建设”，并明确这是明年要着力抓好的一项重点工作。会议同时指出，“防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，金融服务实体经济能力增强，防范风险工作取得积极成效”。
这意味着，一方面，楼市调控已进入“深水区”，短期调控政策要为长期改革创造窗口期，尽快实现从短期调控向长效机制转变，让调控与改革措施共同发力。同时，加快制定服务于新市民的、以租为主和租购并举的住房新制度，以锐意改革来稳定预期。另一方面，2018年调控和货币政策（主要是房贷政策）仍将从紧，但要防止楼市回调、杠杆下压引发系统性风险担忧。
目前，住房需求潜力还很大，基于住房新定位，着力推进长效机制建设，推进住房制度改革，既满足和释放以新市民为主的有效需求，又堵住由高收入人群投资主导的无效需求，楼市调控和金融稳定的双重目标是可以同时实现的。
楼市调控的目标，首先在于祛除投资属性，这是第一步。党的十九大强调，“守住不发生系统性风险的底线”。此次政治局会议再次强调，2018年防范风险工作要取得积极成效。这意味着，楼市调控要采取慢火煲汤“散泡沫”的模式，即调控要持续不间断，但也要精心拿捏，短期调控与长效机制结合，满足有效需求（新市民）与堵住无效需求结合，这正是当前各级政府都在推进的工作。
房屋之所以具有投资属性，除了其天然的储藏价值属性外，能流通和杠杆效应是两大动力。因此，今年调控的重点是企业或个人限售、企业自持（用于租赁），即将住房流动性、换手率在高位锁定。
同时，房地产源头的土地市场，一方面将新增地块向租赁转移，针对新市民这个有效需求的最大主体、最能体现“居住属性”的主体，做“供给侧”改革；另一方面，通过新出让地块配建保障房、自持或租赁“常态化”来降低溢价率。
由此，房价上涨预期及投资溢价空间明显收窄。在交易时限拉长、交易摩擦增大的情况下，交易价差预期看淡，甚至不足以弥补时间价值的损耗。
“去杠杆”是楼市调控的另一重点，但考虑到高位不胜寒的房价及泡沫风险，采取慢火煲汤“散泡沫”模式，即支持首套房低首付，甚至改善型的二套房也给予3~5成的首付支持。
综上，2018年楼市将呈现“高位平衡、缓慢回落”的走势。这样，不管是因房价（绝对水平）未明显下跌而导致的顽固市场预期（房价还会涨），还是粮草充足的开发商没有降价动力，都将因调控慢火煲汤“散泡沫”而渐进瓦解和解冻。
——李宇嘉（深圳市房地产研究中心研究员）
上周末，中共中央政治局召开会议，研究2018年经济工作，提出“加快住房制度改革和长效机制建设”，并明确这是明年要着力抓好的一项重点工作。会议同时指出，“防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，金融服务实体经济能力增强，防范风险工作取得积极成效”。
这意味着，一方面，楼市调控已进入“深水区”，短期调控政策要为长期改革创造窗口期，尽快实现从短期调控向长效机制转变，让调控与改革措施共同发力。同时，加快制定服务于新市民的、以租为主和租购并举的住房新制度，以锐意改革来稳定预期。另一方面，2018年调控和货币政策（主要是房贷政策）仍将从紧，但要防止楼市回调、杠杆下压引发系统性风险担忧。
目前，住房需求潜力还很大，基于住房新定位，着力推进长效机制建设，推进住房制度改革，既满足和释放以新市民为主的有效需求，又堵住由高收入人群投资主导的无效需求，楼市调控和金融稳定的双重目标是可以同时实现的。
楼市调控的目标，首先在于祛除投资属性，这是第一步。党的十九大强调，“守住不发生系统性风险的底线”。此次政治局会议再次强调，2018年防范风险工作要取得积极成效。这意味着，楼市调控要采取慢火煲汤“散泡沫”的模式，即调控要持续不间断，但也要精心拿捏，短期调控与长效机制结合，满足有效需求（新市民）与堵住无效需求结合，这正是当前各级政府都在推进的工作。
房屋之所以具有投资属性，除了其天然的储藏价值属性外，能流通和杠杆效应是两大动力。因此，今年调控的重点是企业或个人限售、企业自持（用于租赁），即将住房流动性、换手率在高位锁定。
同时，房地产源头的土地市场，一方面将新增地块向租赁转移，针对新市民这个有效需求的最大主体、最能体现“居住属性”的主体，做“供给侧”改革；另一方面，通过新出让地块配建保障房、自持或租赁“常态化”来降低溢价率。
由此，房价上涨预期及投资溢价空间明显收窄。在交易时限拉长、交易摩擦增大的情况下，交易价差预期看淡，甚至不足以弥补时间价值的损耗。
“去杠杆”是楼市调控的另一重点，但考虑到高位不胜寒的房价及泡沫风险，采取慢火煲汤“散泡沫”模式，即支持首套房低首付，甚至改善型的二套房也给予3~5成的首付支持。
综上，2018年楼市将呈现“高位平衡、缓慢回落”的走势。这样，不管是因房价（绝对水平）未明显下跌而导致的顽固市场预期（房价还会涨），还是粮草充足的开发商没有降价动力，都将因调控慢火煲汤“散泡沫”而渐进瓦解和解冻。
——李宇嘉（深圳市房地产研究中心研究员）